Casa Vacanze: Configurazione Giuridica e Fiscale

Sono proprietario di 5 appartamenti che affitto ogni anno a turisti nel periodo estivo. Sono un’impresa? Se sì, devo applicare l’aliquota IVA al 21%? Come devo tassare gli affitti? (quesito posto da Salvatore R.)

L’art. 6 della Legge Regione Puglia nr. 12 del 02/08/1993 recita: “Sono << case e appartamenti per vacanze >> gli immobili arredati e gestiti in forma imprenditoriale per l’affitto ai turisti di almeno tre case o appartamenti senza offerta di servizi centralizzati e somministrazione di alimenti e bevande, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non superiore a tre mesi consecutivi e non inferiore a sette giorni.

Ai sensi dell’ art. 2082 del codice civile si considera gestione imprenditoriale l’ attività economica organizzata e non occasionale per l’affitto di appartamenti o case ad uso turistico, ivi compreso il turismo connesso a motivi di lavoro, affari, studio ed altri simili.

Gli appartamenti devono comunque insistere nello stesso comune.

Se, invece, si tratta di strutture composte da non più di 6 camere ubicate in non più di 2 appartamenti dello stesso stabile (per massimo 12 posti letto), si parla di attività di affittacamere (art. 5 Legge regionale nr. 12/93) svolta in forma non imprenditoriale.

I requisiti per poter svolgere regolarmente l’attività sono indicati nel successivo art. 16:

L’attività di gestione di case e appartamenti per vacanze in forma imprenditoriale è soggetta a preventiva autorizzazione del Comune competente per territorio ove sono ubicati gli immobili.

Nell’ autorizzazione devono essere specificati i seguenti elementi: generalità del richiedente, generalità del rappresentante legale della gestione qualora l’ attività non sia esercitata direttamente dal titolare dell’ immobile, periodi di attività dell’ esercizio, caratteristiche e modalità di prestazione dei servizi, ubicazione e caratteristiche delle case e appartamenti che vengono gestiti.

Il titolare dell’ autorizzazione a gestire case e appartamenti per vacanze è tenuto a comunicare al Comune ogni variazione del numero e delle caratteristiche delle case e degli appartamenti di cui dispone per la gestione.

Il titolare o il gestore dell’ attività ricettiva di cui al presente articolo è tenuto a iscriversi alla sezione speciale del registro degli esercenti il commercio […]”

A tal proposito si veda anche la Legge Regione Puglia nr. 11 dell’11/02/1999.

Da quanto riportato si desume che la disponibilità (in proprietà, in affitto o in comodato) di almeno 3 appartamenti adibiti sistematicamente (ossia, per anni successivi) ad uso turistico per contratti di durata superiore ai 7 giorni e comunque entro i tre mesi configurano l’esistenza di un’attività imprenditoriale con tutti gli obblighi che ne seguono.

Riguardo l’applicazione IVA, si tratta di operazioni soggette all’imposta e trova applicazione l’aliquota del 10% come previsto dal n. 120) della Tabella A, parte III, allegata al DPR n. 633/72.

Infine, si ritiene l’esclusione dall’applicazione del regime  “cedolare secca” del 21% poiché gli immobili sono dati in “… locazione di immobili ad uso abitativo nell’esercizio dell’attività di impresa o di arti e professioni” (art. 3 D. Lgs. nr. 23/2011 e AE circ. nr. 26 del 01 giugno 2011 pag. 5).

Per effetto di tale disposizione restano, quindi, esclusi dal regime gli imprenditori ovvero i lavoratori autonomi, anche nel caso in cui concedano in locazione un immobile abitativo ai propri dipendenti.

Pertanto, la tassazione è quella ordinaria Irpef e l’imponibile è dato dal maggiore tra il reddito catastale ed il totale dei canoni di locazione senza poter dedurre le spese inerenti i medesimi immobili.

Tuttavia, ci possono essere soluzioni di convenienza che è opportuno valutare.